PAGETOP

売却と不動産担保ローンはどちらがお得?

不動産の査定額を算出する男性

借金を返済できなくなる可能性があるなら、不動産担保ローンよりも最初から不動産を売却した方が手元に多くのお金を残せます。
ただし、不動産の売却は時間を要する・仲介手数料・引越費用などのコストが発生する等のデメリットがあるのも事実です。

そのため、貸し倒れを回避できる可能性があるならば、売却ではなく不動産担保ローンを活用した方がいいケースもあります。
このように、任意売却・不動産担保ローンにはそれぞれメリット・デメリットがあり、シーンによってどちらがお得なのかは異なります。
是非両者の違いや特徴をまとめましたので、是非比較した上でどちらを選ぶのかをご検討ください。

任意売却の種類

不動産の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介の場合は、不動産情報サイト(アットホームやSUUMO等)・不動産会社の公式HP・折り込み広告などで売物件として掲載してもらい、買い手がつけば広告媒体に手数料を支払うという仕組みです。
仲介は法人・個人を問わず広く買主を募ることができますので、もっとも高価格で売却できる方法です。(市場価格・実態価格と呼ばれます。)

ただし、売れなければ当然お金が入ってきませんので長期間売れ残ってしまう可能性や、想定価格よりも安く買い叩かれてしまう可能性等のリスクもあります。

買取はスピード面で優れている

不動産買取は、不動産会社に直接売却する方法ですので、買い手が見つからないというリスクを予め回避することができます。
ただし、一般的に不動産会社の買取相場は実態価格の6~8割ほどというデメリットがありますので、早期売却を取るか価格を取るかは状況をみて判断する必要があります。

不動産担保ローンで資金調達できる金額と買取額を比べた場合、大きな差が出ないこともありますので、気になる場合は双方で見積を取って比較すると良いでしょう。

仲介で家を売る難しさ

仲介で家を売る場合のデメリットをまとめますと、以下の通りとなります。

仲介売却のデメリット

いつ売れるか分からない
居住中の家は空き家に比べて買い手がつきにくい
居住中でも内覧に応じる必要がある
購入者が住宅ローンを組む場合、審査で待たされる可能性がある
仲介手数料を取られる(最大で代金の3%+6万円+消費税)

ご覧の通り「仲介はフットワークが重い」という特徴があるため、早期売却したいときは“相場よりも安く出す”“値引き交渉に応じる”と言った工夫が必要です。

家を売ることでかかる費用

家を売る場合、以下の費用が発生します。

仲介で家を売った場合にかかる費用

仲介手数料
抵当権抹消などの登記費用
引っ越し費用
新しい家の間取りにあった家具購入費用
新しい家に住む初期費用(仲介手数料、敷金、礼金など)

現在住んでいる家を売る場合、当然ですが新しく住む家の費用を新たに負担する必要があります。
そのため、売却後の住まいが決まっている・元々居住用ではない不動産(賃貸に出している投資用物件など)は、売却のメリットがより大きいと言えます。

メリット・デメリット比較

不動産担保ローンのメリットは、何と言っても現在の家に住みながら資金調達ができるという点です。
借金を完済すれば従来と変わりなく持ち家として住み続けることができますので、滞りなく返済できるのであれば売却するよりもメリットは大きいと言えます。
また、ノンバンクなら1週間程度、銀行系でも平均1か月前後で資金調達ができますので、スピード面でも非常に高いパフォーマンスを発揮します。
一方で、不動産担保ローンには以下のデメリットがあります。

不動産担保ローンのデメリット

初期費用が高い
利息の負担が大きい
希望借入額よりも不動産担保評価が低くなることが多い
返済遅延を起こすと信用情報に傷が付く

不動産担保ローンは、借入可能額が意外にも低いというデメリットがあります。
さらに、返済が滞ると競売によって担保不動産を現金化する流れになるのですが、入札が少ないと任意売却よりも安く落札されてしまう恐れもあります。

つまり、長期間返済を続けてきたのにも拘わらず返済不能に陥ると多額の利息を支払ったあげくに担保不動産を失うという最悪の事態に陥ってしまうのです。

リバースモゲージや賃貸に切り替える事も

リバースモーゲージのイメージ

リバースモゲージとは「月々の返済がない」「任意に設定ができる」という不動産担保ローンのオプションです。
主に高齢者向けの不動産担保ローンであり、商品によっては使途に制限が無い・収入要件が通常の商品と比べて緩やか等のメリットがあります。

ただし、利用出来る住宅に制限があること・推定相続人の同意が必要と言った制約がある点には注意が必要です。

また、競売の落札者が不動産会社であった場合、条件が合えばそのまま賃貸として住み続けるという手もあります。
この方法であれば引っ越しの手間や費用が不要ですので、従来と同様の生活を続けることが可能です。
月々の支払いの負担が大きい”“引越費用や手間が不安”といった方は、このようなサービスも是非検討してみてください。