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対象となる物件

閑静な住宅街

リバースモーゲージの対象となる「物件の種類」は、公的機関と民間によって異なります。
利用したいのに対象外だった…」とならないためにも、あらかじめ条件を確認しておきましょう。

公的機関は原則戸建てのみ

公的機関(不動産担保型生活資金)では以下の物件が対象です。

不動産に賃借権、抵当権等が設定されていない“戸建て”住宅
借入申込者が単独で所有または同居配偶者との共有
親及び配偶者以外の同居人がいないこと
世帯の構成員が原則65歳以上
住民税非課税世帯であること
対象家屋に居住していること

民間のリバースモーゲージは各金融機関で対象物件が異なりますが、戸建てだけではなく集合住宅(マンション)も対象です。

土地評価額1,500万円以上が必要?

公的機関のリバースモーゲージは土地の評価額が最低1,500万円以上無いと利用できないという噂が流れていますが、実際はどうなのでしょうか。
不動産担保型生活資金は、都道府県社会福祉協議会や市町村の市町村社会福祉協議会が窓口となる厚生労働省主導のもとで行われる公的融資です。

なお、厚生労働省のホームページで不動産担保型生活資金の概要をチェックしても、1,500万円以上の基準に関する記載はありません。
各都道府県の社会福祉協議会の利用要件を確認したところ、具体的には以下の通りとなりました。

都道府県によって差異

不動産担保型生活資金は、前述した通り国の制度ではあるものの、細則については各都道府県に一任されています。
そのため、各都道府県の社会福祉協議会によって要件に差異がみられ、一部では「土地評価額1,500万円以上」の基準が確かに設けられているのも事実です。
主要な都道府県社会福祉協議会の不動産担保型生活資金の概要より、対象となる物件の評価額に関する記載の情報をまとめました。

都道府県 抜粋箇所
東京都社会福祉協議会 土地の評価額が概ね1,500万円以上の一戸建て住宅
但し、貸付月額によっては1,000万円程度でも貸付対象になる場合がございます。
神奈川県社会福祉協議会 評価額は概ね1,500万円以上とします。
※1,500万円未満の条件に関する記載なし。
大阪府社会福祉協議会 土地評価額1,000万円以上。
北海道社会福祉協議会 土地の評価額が概ね1,500万円以上の一戸建て住宅。
但し、貸付月額によっては1,000万円程度でも貸付対象になる場合がございます。
島根県社会福祉協議会 評価額は概ね1,500万円以上とします。
貸付月額によっては1,500万円未満でも対象になる場合がございます。(下限表記なし)

このように、各都道府県で表記内容が異なります。
土地評価額1,500万円以上なら地域を問わず利用可能であり、1,000万円以上であれば大半の都道府県で相談に乗ってもらえると考えて良いでしょう。(1,000万円未満になるとエリアを問わず利用するのが難しくなってしまうので注意が必要です。)

なお、不動産担保型生活資金は「貸付額は月額最大30万円まで」という基準を設けておりますが、土地評価額が1,500万円未満になると上限がさらに制限される可能性があります。
ただし、大阪府は「1,000万円以上で月額30万円」となっておりますので、このあたりも都道府県によって差異が見られる点です。
まずはエリアや土地評価額を問わず、一度最寄りの社会福祉協議会に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。

鑑定方法について

不動産担保型生活資金の土地評価額は、都道府県の社会福祉協議会が指定する不動産鑑定士によって算出された不動産鑑定評価で判断されます。
一般的な不動産担保ローンの場合は実態価格の約80%の路線価がベースになりますので、公的機関によるリバースモーゲージの方が基準となる価格が高いのです。

なお、実態価格と不動産鑑定評価の関係性は状況によって変わり、実態価格より高く評価されることもあれば低くなることもあり、担保物件の個別条件によるポジティブポイント・ネガティブポイントが公正に評価されます。

汎用性が高いのは民間企業

立ち並ぶ家の模型と預金通帳

リバースモーゲージの対象となる物件は「居住用であること」が絶対条件になります。
さらに、公的機関の場合は「戸建て限定」といったように、物件の種類でも制限が設けられています。

いずれのケースでも不動産担保評価額が相応の水準(1,000~1,500万円)に達していないと利用できず、借入可能額も変動します。
ただし、リバースモーゲージは一般的な不動産担保ローンよりも高い金額で評価される鑑定方式を採用しておりますので、固定資産評価額や路線価で当該水準に届いていなくても、基準をクリアできる可能性があります。
リバースモーゲージに興味をお持ちの方は、まずはお近くの社会福祉協議会や民間金融機関に相談することから始めてみてください。