PAGETOP

高齢者に人気!リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、公的機関(社会福祉協議会)やメガバンク・地銀など大手金融機関が提供する高齢者向けの不動産担保ローンです。
複数の種類がありますが、月々の元金返済をする必要がなく、死亡後に不動産を売却してローン残債を精算するのが原則になります。

主に“収入が年金のみの高齢者”を対象にしたサービスであり、自宅を自分の名義(所有権)にしたまま、かつ、住みながら資金調達が可能という点が特徴です。
収入が少ない高齢者であっても、予期せぬ出費に対応できる、生活水準を向上させられるといったメリットがあり、注目を集めています。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージの概要図

リバースモーゲージは“自宅を担保に入れ、借入する”という点で、不動産担保ローンと共通しています。
ただし、リバースモーゲージは原則として「月々の返済が利息のみ」または「無し」という点で不動産担保ローンとは大きく異なります。

月々の返済費用を考える必要がないため、収入が無くても安心して借り入れることが可能となるのです。
なお、リバースモーゲージには複数のタイプがあり、公的機関(社会福祉協議会)が行っている年金型をはじめ、購入・リフォーム・住み替えなどを対象にした一括融資型など、需要に応じて様々なプランを選ぶことができます。

リバースモーゲージの種類
種類 年金型 自由引き出し型 一括融資型
借入方法 定期的に一定額
融資額は随時変更可
担保評価から限度額を設定し自由に借入できる 申込時に全額借入する
主な用途 生活費の補填 使途自由
(旅行・娯楽可)
住み替え、建て替え、リフォーム等

また、返済方法によっても差異が見られます。
最も一般的な「年金型」では、設定した金額が一定期間ごとに自動的に入金される仕組みになっており、融資限度額のほかに月々の利用可能額上限を個別に設定できるのが特徴です。
一方で「枠設定自由引き出し型」と呼ばれるプランでは、カードローンやクレジットカードのキャッシング機能のように限度額の範囲内で任意額の借入を行い、限度額の範囲内で好きな時に融資を受けることができます。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは、やはり何と言っても「月々の元本返済がないこと」です。
特に、相続人がいない方や相続の意思がない方にとっては、持ち家をあらかじめ現金に変えることができるのと同義ですので、死後利用することがない不動産を有効に活用することができます。

さらに、前述したように“収入が無くても利用することが可能”なため、従来お金を借りることが出来なかった高齢者であっても資金調達を行うことが可能です。
また、リバースモーゲージは、原則として公的機関や大手銀行が取り扱うローン商品ですので、信頼性が高く低金利での借入が可能という点も大きな魅力と言えるでしょう。
元来、リバースモーゲージは高齢者支援のために生まれた融資制度なので、高齢者であっても担保に入れられる不動産さえ所有していれば、好条件で借入できるチャンスがあるのです。

リースバックとの違い

似て非なるサービスに「リースバック」というものがあります。
リースバックとは、持ち家を売却し新たに賃貸契約を結ぶ資金調達法で、自宅に住み続けながら資金調達できる点ではリバースモーゲージと共通しています。

しかし、リースバックは契約した時点で家を売却するため、自己所有ではなくなる・家に住み続けるには月々の賃料を支払う必要がある、といった違いがあります。
前述した通り、年金型や枠設定自由引き出し型の場合は死亡時に借入残高を精算する形になりますので、家賃が掛からない上にローンを完済すれば遺族が当該不動産を相続することも可能です。

需要層の違い

上記の理由から、リバースモーゲージは高齢者から、リースバックは50歳未満の若い世帯から需要が高くなっています。
リバースモーゲージは死後に家を売却して借入金を返済するローンなので、平均年齢は70歳前後と高く想定されており、下限年齢も設定されています。
なお、公的機関による不動産担保型生活資金は65歳以上、民間金融機関は50歳から60歳を下限年齢に設定されていることがほとんどです。

担保評価されるのは基本的に土地のみ

繰り返しになりますが、リバースモーゲージは月々の支払いは金利のみ(又は無し)で元金を死亡時若しくは解約時に一括で返済するローンですので、契約時点では返済時期の到来がいつになるか分からず、数十年先に上る可能性があります。
そのため、不動産のうち「家屋」については評価せず、基本的に土地のみで不動産担保価値を算定します。
したがって、あらかじめ借入期間を設定する不動産担保ローンに比べると、建物の担保評価がない分借入限度額が低く設定されることが多いです。
あくまでも不動産担保ローンの一種ですので、担保評価のある不動産を所有していないと利用できないという点にも注意が必要です。

リバースモーゲージの詳細記事

リバースモーゲージに関する詳しい記述は以下の記事でご紹介しております。
検討中の方は、是非以下の記事もチェックしてみてください。

公的機関と民間のリバースモーゲージ

公的機関と民間銀行のイメージ

リバースモーゲージは大きく分けて公的機関と民間の2種類があります。
公的機関によるリバースモーゲージは、厚生労働省が主導し社会福祉協議会が提供する不動産担保型生活資金が挙げられ、長期プライムローン(2019年8月現在0.95%)の超低金利で利用できるというメリットがあります。

ただし、住民税非課税世帯で親や配偶者以外の同居人がいないなど、厳しい借入条件が設定されている点には注意が必要です。
不動産担保型生活資金の詳細や民間との違いについてあらかじめ確認しておきましょう。

各金融機関によって条件は様々

並ぶメガバンク

昨今は、民間によるリバースモーゲージの参入が相次ぎ、三大メガバンクをはじめ、りそな銀行を含めた都市銀行の全てで取り扱いがあります。
さらに、地方銀行がリバースモーゲージに参入する事例も増えており、選択肢は非常に多くなったと考えます。

民間のリバースモーゲージは金融機関によって使途の制限、申込年齢、金利、月々の返済額(利息のみor一切なし)などの条件が変わってきますので、あらかじめ確認しておくことを強くおすすめいたします。
以下の記事では、三大メガバンク(三菱UFJ、三井住友、みずほ)、都市銀行のりそな銀行、リバースモーゲージで人気を集める東京スター銀行、一部の地方銀行の扱うリバースモーゲージの借入条件と特徴を幅広く紹介しています。

対象となる物件

チェックポイントと不動産

リバースモーゲージの対象となる物件は、原則として相応の土地評価額がある一戸建てのみ(公的機関による不動産担保型生活資金など)となっています。
最近では、マンションなどの集合住宅に対応している商品も増えておりますが、いずれも抵当権が付いていないことが条件です。

さらに、各リバースモーゲージで定められた下限評価を上回る不動産価値(不動産担保型生活資金では1,000万円~1,500万円が下限)がないと利用できませんので、事前に自身の所有する不動産が対象になるかどうかは確認しておく必要があるでしょう。
当サイトでは下限額のルール・不動産担保評価を行う方法等についてどこよりも詳しく解説しておりますので、是非ご参考ください。

リバースモーゲージの注意点・リスク

空に浮かぶデメリットの文字

リバースモーゲージ最大のデメリットは、返済をしない限り、死亡に伴って不動産を失ってしまうことです。
つまり、相続人は当該不動産を取得することができなくなりますので、借入人の死後もそのまま住み続ける場合には注意しなければなりません。

このほかにも、想定相続人の同意が必要・限度額が上限に達すると新たな借り入れができなくなる、といった点にも要注意です。
将来の金利上昇や不動産担保評価の見直しによる限度額減額、初期費用が高いといったリスクも挙げられますので、あらかじめ理解した上でご利用ください。

リバースモーゲージの活用例

ケースと書かれた看板

リバースモーゲージは、高齢者救済の公的融資として登場し、その後社会福祉協議会を通じて全国へと広まりました。
公的機関のリバースモーゲージは生活費の補填に特化したサービスですが、民間金融機関による使途自由のリバースモーゲージが普及したことにより、昨今では活用法の幅が広くなっています。

公的機関のリバースモーゲージと民間のリバースモーゲージの双方で、実際の体験談を元にした活用例を5つピックアップしましたので、是非ご参考ください。
主要な活用例をご覧いただければ、自分に合った活用法のヒントが見えてくるかもしれません。

記事は随時追加いたします。
定期的に是非チェックしてみてください。