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無職でも利用できる?

融資の見積もりを提示する男性

フリーキャッシングの場合、ある程度の年収や勤務先が無いと、利用することができません。
しかし、不動産担保ローンはたとえアルバイトや無職であっても担保として提供する不動産がしっかりしていれば借入できる可能性があります。
パート・アルバイト・年金受給者・無職等の方が不動産担保ローンを借りる方法と注意点、その他役立つ知識についてまとめました。

総量規制について

まず、収入や職が無い場合に利用を拒否されてしまう理由としては「総量規制の存在」が挙げられます。
これは、年収の1/3を超える融資を禁止する貸金業法のルールで、たとえ銀行側がOKと判断したとしても、法律上貸し出すことが出来ないのです。

不動産担保ローンも同様に一部の例外を除いて総量規制の対象になるので、高額な借入ができないケースも多々あります。
つまり、どんなに担保価値の高い不動産を提供したとしても、仮に年収が100万円であったとしたら30万円前後の借入しかできません。
加えて、不動産担保ローンは登記費用や事務手数料等の“初期費用”がかかるので、30万円の借入ではほとんど手元に現金が残りません。

総量規制の例外①

貸金業者による不動産担保ローンの場合、以下の条件であれば総量規制が適用外になり、高額な融資を受けることも可能となります。

1.不動産の購入又は修繕・リフォーム
2.1の貸付が行われるまでのつなぎとして行う貸付
3.生計を維持するのに不可欠な居宅等を除く不動産が担保
4.売却予定不動産の売却代金により弁済される貸付
5.顧客が一方的に有利・借入残高を段階的に減少させるための借換え
6.個人事業者に対する貸付(要件有)

総量規制は、お金を借りすぎないようにするための債務者保護の規制です。
そのため、緊急時や返せる当てがある借入、債務者に一方的に有利な貸付に関しては総量規制の対象外となります。

総量規制の例外②

総量規制は「貸金業法」に基づくルールです。
一方で、銀行や信用金庫は「銀行法」に基づいて貸付を行っておりますので、結論から言うと総量規制の対象とはなりません。

つまり、無職・収入ゼロであっても高額な借入に対応してもらえる可能性があります。
どんなに素晴らしい不動産をお持ちでも総量規制によって制限されては意味がありませんので、担保価値を活かすのであれば銀行へ相談するのが望ましいです。

リバースモゲージという選択肢

総量規制の対象となり、希望の借入額に届かないという場合には、リバースモゲージという選択肢もあります。
リバースモゲージは主に70歳以上の高齢者を対象にした不動産担保ローンで、年金受給者や定年退職者でも利用することが可能です。

リバースモゲージとは自宅を担保に入れて借入をし、「月々の返済無し」または「任意額に設定できる」という不動産担保ローンです。
債務者が死亡した際には自宅を売却してローン残債を精算することを前提にしているため、売却を前提にした貸付に該当し総量規制の対象外になります。

信用情報について

不動産担保ローンの審査は、担保不動産の評価と申込者の信用情報の双方が確認されます。
後者の審査は信用情報機関に記載された情報を参照し、万が一そこで大きな事故情報が確認されるとどれだけ不動産担保評価が高くても借入はできません。

大きな事故情報とは「債務整理」「遅延」「貸し倒れ」等です。
これらの事由があると正規の金融機関から一切借入できませんので、このような記載がなされることを“ブラックリスト入り”などと呼びます。
ただし、ブラックリスト入りしてしまっても、記載されていたのが「昔」である場合は審査に通る可能性があります。

事故情報はいつまで遡る?

信用情報機関の事故情報は基本的に掲載期間5年です。
最後に返済遅延を起こした日ではなく、遅延分を完済もしくは債務整理で解決した日から起して計算されます。

信用情報機関には、

消費者金融などの貸金業者が利用する「JISS
クレジットカード会社などの信販会社が利用する「CIC
銀行などが利用する「JBA

の3種類があり、それぞれ基本情報を共有しているのですが、JBAだけは「自己破産の有無」が10年間記載されます。
つまり、自己破産した場合、銀行では10年経過するまで借入ができません。
裏を返せば、過去に自己破産をしていても、JISSかCISを活用する金融機関なら借入できる可能性があります。

収入が無くてもOK!ただし制約も大きい

退職時に必要な退職届

今までご説明して来たとおり、収入が無くても不動産担保ローンは利用できます。
ただし「審査が厳しく借入までに時間がかかる銀行」又は「総量規制の例外に該当する状況での貸金業者」のいずれかとなります。

さらに、ある程度の収入を確保していた方が条件は優遇されやすいので「現在正社員として働いているが退職予定」といったケースであれば、退職前に契約してしまった方が良いでしょう。
条件も金融機関によって大きく異なりますので、自分自身の収入に不安がある場合には、早めの情報収集・出来るだけ数多くの金融機関に相談をする等の対策を執るようにしてください。