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親族・他人名義不動産について

親族名義の不動産イメージ

不動産担保ローンでは、担保として他人名義の不動産を提供することができます。
ただし、親族ではない他人名義の不動産の場合、金融機関によってはたとえ本人の同意を得ていたとしても断られてしまうことがあります。

原則として
親や配偶者 > 親族 > 知人・友人等の第三者
の順番で審査に通る可能性が高く、対応可能な金融機関も多くなります。

なお、血縁関係が近い存在(親や子)なら、債務者本人が同居していない不動産であっても、担保に入れることが可能です。
「他人名義不動産」を利用する場合の注意点をまとめましたので、第三者の協力のもとで不動産担保ローンを利用する場合には予めご確認ください。

他人名義を利用する注意点

さっそくですが、他人名義不動産を担保として利用する場合の注意点(デメリット)について確認していきましょう。

名義人が連帯保証人にならねばならない

本人以外の名義で不動産担保ローンを組む場合は、担保不動産の所有者が連帯保証人になることが必須条件となります。
つまり、担保不動産の所有者側から見ると、自らの名義で不動産担保ローンを組む場合と同様のリスクを負うことを意味します。
予め名義人となる方と返済計画や負担について話し合っておく必要があるでしょう。

年齢的が問題となる可能性

不動産担保ローン商品の多くは、申込時年齢及び完済時年齢に上限を設けています。
そのため、不動産を提供する第三者が高齢な場合は、不動産担保ローンの契約者が若くても審査に通らない可能性があります。(例えば不動産を提供するのが親・契約者が子であるケースなど)

なお、親子で主契約者、連帯保証人の関係になる場合の年齢制限については明確なルールはなく、金融機関ごとの判断になります。
申込時の年齢が60歳以下でも主契約者が若ければ問題無いケースもありますし、法定相続人が主契約者1人である場合はOKといったケースもあります。
いくつかの金融機関を回り、条件にマッチする商品を選びましょう。

贈与税が掛かる可能性

利用者は「不動産を担保として利用させてもらう」という非常に大きな利益を得ます。
そのため、明らかに不動産名義人以外のために使う資金に関しては、贈与とみなされて税金が課せられる恐れがあります。(例えば、親名義の不動産を使い、ビジネスの資金調達として不動産担保ローンを組んだ場合等)

なお、既に定年退職した“親が借りる”場合、親よりも現在収入がある「子供」が申し込んだ方が、審査が働くケースがあります。
この場合は、子供側(ローン契約者)は利益を得ていませんので、原則として贈与税は課されません。

連帯保証人とは

ここで「連帯保証人」についておさらいしておきましょう。
連帯保証人とは、簡単に言うと金融機関側が「ローン契約者と同様に弁済請求することが可能な人」のことです。
一般的な保証人とどう違うのか、についてですが、こちらについては“保証人が持つ3つの権利”を見ると分かりやすいでしょう。

保証人が持つ3つの権利
催告の抗弁権 主契約者返済不能になるまで支払いを拒否できる。
検索の抗弁権 主契約者が支払遅延を起こした場合、先に主契約者へ請求するように主張できる(財産があった場合に限る)。
分別の利益 債務に対して保証人の数で割った金額だけ払えば良い。

まず、通常の保証人は主契約者が返済不能になった場合のみ弁済義務を背負うのに対し、連帯保証人は本人が支払える状況でも債権者から弁済請求をされれば断ることができません。(催告・検索の抗弁権がない)
また、保証人が複数いる場合には各保証人が均等で割った額を限度に責任を負いますが、連帯保証人の場合は複数人いた場合でもその全員が全額に対して責任を負います。(分別の利益がない)

審査に通りやすいケース

所有不動産のイメージ

他人名義不動産を用いた不動産担保ローンの場合、契約者と保証人双方の審査をしなければなりませんので、やはりどうしても通常の契約と比べて厳しくなります。
ただし、以下のようなケースであれば、審査に通りやすいです。

家族と共同でお金を使う場合

家のリフォーム費用・老人ホームの初期費用といったような、不動産名義人のために使用するような資金である場合、契約者と名義人が異なっていても審査は通りやすくなっています。
なお、不動産担保ローンの審査は不動産担保評価+申込者の信用・返済能力で行われますので、不動産所有者の家族が働いていない場合には、安定した収入を確保している別の家族が契約者(主たる債務者)となった方が審査に通りやすいです。

ただし、審査に関しては金融機関毎に独自の基準を設けておりますので、主たる債務者の収入が乏しい場合でも、評価額が高ければ審査に通る可能性は十分にあります。

条件の合う金融機関を見つけましょう

結論から申し上げますと、親族・他人名義不動産でも不動産担保ローンを活用することは可能です。
それどころか、不動産所有者本人が借入するよりも有利なシチュエーションもありますので、ケースに応じて検討する必要があります。

ただし、他人名義の不動産を利用する場合、前述した通りのリスクやデメリットが発生しますので、担保提供者としっかりとすり合わせた上で利用しなければなりません。
また、他人名義の場合、各金融機関で条件が大きく異なる傾向が見られます。
自身の状況に合った商品・条件を見つけられるよう、出来るだけ数多くの金融機関と交渉を進めることを強くお奨めいたします。