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土地のみ・建物のみの場合

不動産の土地・建物イメージ

不動産担保ローンは、土地と建物を所有していた場合、その両方に担保を付けるのはもちろん、いずれか一方のみを担保とすることも可能です。
また、既に建物が無い「更地」や現在賃貸に出している「駐車場」といった土地のみの場合でも問題無く利用することができます。
当ページではいずれかの物件を利用する際の注意点やケース等について解説していきたいと思います。

土地と建物が別の具体例

具体的には、以下のようなケースでは土地か建物いずれか一方を担保として提供することが多いです。

そもそも建物が無いケース

更地や駐車場として運営している場合には、そもそも建物がありません。
この場合は、建物がある土地よりもむしろ評価額が高くなるのが一般的です。
稀に「倉庫」「詰所」といった小さな建造物がありますが、登記されていない限りは土地と同一の設備として評価される可能性が高いです。(付随物)

土地を貸しているケース

自身が所有している土地を賃借する場合、居住用またはビジネス用の建物が建てられています。
つまりこのケースでは土地と建物が別名義になりますので、不動産担保ローンを利用する方が「土地の賃貸人の場合は土地のみ」「土地の賃借人の場合は建物のみ」にしか担保設定ができません。

土地の賃貸借がある場合の担保設定

この場合、金融機関側は土地又は建物を取得しても利用出来ない(競売をしても原資を回収できない)可能性が高いため、評価額は大きく下がってしまうのが一般的です。

任意で別々にするケース

マイホームやビル等、土地と建物が一定となっているような不動産であっても、いずれか片方に担保を設定することも法律上は可能です。
しかしながら、前項と同様に、競売で落札しても利用出来なくなる可能性があることから、一般的な購入に比べて大きく値を下げてしまうのが通常となっています。

また、銀行側も当然そのリスクを加味した上で評価額を出しますので、実際の評価額の5~10分の1程度にまで落ち込む可能性も視野に入れておきましょう。

いずれか一方だと評価が下がる

建物の処分が不要なため更地は評価アップ
いずれか一方の担保設定は評価ダウン

この2つだけを抑えておけばOKです。

ただし、“大きく評価額を下げる代わりに担保として認める”若しくは“そもそも土地建物はセットじゃないと担保として認めない”といったように金融機関によって対応は異なりますので、事前にすり合わせる必要があるでしょう。
特に居住用建物(戸建てのマイホーム等)は、いずれか一方のみだと利用方法が大きく限られますので、セットじゃないと認めて貰えない可能性が高いです。
もし、余っている土地を分筆して切り離せる場合(広大な庭がある等)は、担保として認めて貰える可能性があります。

借地権付き物件について

借地権とは借地借家法上の地上権または土地賃借権のことで、土地だけを第三者に貸し、土地を借りた人が自分名義の建物を建てて住むものです。
現行の借地借家法では最低30年以上の契約をすることを条件に、任意で40年・50年以上の期間で契約を結ぶことができます。

契約期間が満了した場合には更新又は解約(明渡し)のいずれかを選択することになりますが、解約する場合、地主に建物を買ってもらうか更地にして返還する流れになります。
なお、借地権物件を担保とする場合には以下の点に注意しましょう。

土地の方が評価は高い

前段でも軽く触れましたが、借地権付き物件には

①賃借中の土地(賃貸人)
②借りた土地に建設された建物(賃借人)

の2パターンが考えられます。
いずれのケースでも不動産担保ローンは可能ですが、土地の名義人である地主の方が不動産担保ローンは利用しやすいです。
理由は、賃借人は賃借権の譲渡に関して賃貸人に承諾を得なければならないが、賃貸人は賃借人に同意を得る必要がないためです。

土地の賃貸借がある場合の担保評価

つまり、競売によって建物を取得したとしても、オーナーが承諾しない限り新取得者はその建物を使用することができません。(代わりに建物を買い取るよう請求することはできます。)
一方で、仮に土地が競売に掛けられた場合、賃借人はオーナーが変わるということに対して異議を申し立てることは出来ないので、土地の方が金融機関にとっては融資をしやすいのです。(契約期間中はそのまま使用することはできます。)

抵当権の設定は承諾不要

不動産担保ローンを組む場合、必ず「抵当権設定登記」が行われます。

借地権付きの土地や建物に抵当権を付す場合に賃貸人若しくは賃借人に同意を得る必要があるのか?

という問題ですが、こちらに関しては承諾を得る必要はありません。
あくまでも自身の所有する不動産に対して付された権利ですので、賃貸人や賃借人の不利益になるものではないためです。

家と建物はセットがおすすめ

結論としては、

土地のみ・建物のみでも不動産担保ローンは利用可能。
ただし、土地のみは比較的有利だが建物のみは対応できる金融機関が少なく条件が不利になりやすい(借地権が絡んだ土地や建物は借入条件がさらに不利)」

ということになります。
特段の事情が無い限り、土地・建物はセットで担保に入れることをお奨めいたします。