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リバースモーゲージとの違い

似た2つの不動産

リバースモーゲージは、不動産を担保として提供することで、存命中は元金の返済を行わず(または金利のみの返済)、借入者が死亡した際に担保不動産を現金化して元金を返済するローン商品です。
ハウスリースバックと同様、不動産に居住したまま資金調達ができるという点は共通しておりますが、リバースモーゲージは高齢者に限定したサービスであるため利用できる範囲が狭いというデメリットがありました。
そのため、まずは「利用可能なのか?」という点を確認したうえで、ハウスリースバックとリバースモーゲージの双方を比較していく形になります。

サービス内容の違い

リバースモーゲージとハウスリースバックの比較

リバースモーゲージは高齢者向けの不動産担保ローンで、元々は地方公共団体が公的扶助の一環として開始し、民間金融機関にも普及したという歴史を持ちます。
一般的な不動産担保ローンの場合、月々又は満期日の到来によって元金を返済しないといけませんが、前述した通りリバースモーゲージは原則元金の返済はなく死亡時に全てを清算します。

つまり、不動産を相続で残すことはできない反面で、「家」という資産を自分のために有効活用して老後資金を確保できる点がリバースモーゲージ最大の特徴です。
死亡時に清算することが前提ですので、利用できるのは高齢者のみであり、金融機関・公的機関によっては年齢要件も設けられています。
ただし、金融機関によって利用条件は異なりますので、各社を比較検討した上で利用する商品を決定する必要があります。

条件の違い

ハウスリースバックと公的機関のリバースモーゲージ、民間のリバースモーゲージ、通常の不動産担保ローンをあらゆる角度から比較しました。

ハウスリースバック リバースモーゲージ
(公的機関)
リバースモーゲージ
(民間)
不動産担保ローン
資金調達額 土地の取引価格(公示価格)
+建物価格(通常の売却より割引)
土地の取引価格(公示価格)のみ 路線価(公示価格の8割)に対して7割ほど
入金方法 売却額を一括
(ローン残高と相殺される場合もある)
年金方式 年金方式
一括借入
カードローン方式
融資額を一括
所有権 購入者へ所有権移転 所有権はそのまま(抵当権設定)
契約後の支払い 毎月賃料が発生 借入額の利息のみ 借入額の利息のみ
利息+元金自由返済
支払いなし
元利/元金均等返済
元金一括返済
期日一括返済
自由返済
借入金利 - 長期プライムレート
(2019年9月現在1%前後)
2.5~4.0%程度 2.5~15.0%
利用できる年齢 制限なし 65歳以上 50~60歳以上 20歳以上
一部で完済時の年齢制限あり
利用条件 制限なし 住民税非課税世帯等評価額1,000万円以上の土地 (マンション不可) 金融機関による
(収入が多い方が有利)
金融機関の審査に通る
担保不動産の制限なし
契約終了要件 賃貸契約を解約して引っ越し
買い戻しをする
死亡時に売却
死亡時に生命保険で返済
死亡時に遺族が弁済
死亡時に売却
死亡時に生命保険で返済
死亡時に遺族が弁済
自由返済等で完済して解約
返済方式に応じた方法で完済
一括返済(中途解約)

ハウスリースバック
リバースモーゲージ(公的機関or民間の金融機関)」
不動産担保ローン

不動産を利用した資金調達には上記の方法が代表的ですが、資金調達できる額・受け取り方法(一括か低額か)・所有権移転を伴うか・利用できる年齢等が大きく異なります。
不動産を手放したくない、年金方式で受け取りたい等、ご自身の希望に合わせて選択するのが望ましいです。

人生設計で選ぶのも一つの手

不動産とお金と電卓

リバースモーゲージは、まとまった資金が必要というよりも、老後の生活費を補填する目的で利用する方が多いです。
一方で、ハウスリースバックは借金を一括で返済したい等、まとまった資金を調達する目的で利用される傾向にあります。

“資金調達可能額”につきましてはハウスリースバックが最も大きくなりますが、契約した時点で所有権が移転され自分名義ではなくなってしまう点は不動産担保ローンやリバースモーゲージとの大きな違いです。

なお、不動産を活用した資金調達の共通点として「使途が限定されていない」という点が挙げられます。
そのため、今後どのような生活をおくりたいのか・どのように財産を遺したいのか、といったライフプランニングに応じて選択するのも一つの手です。