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売却額・賃料・買い戻し額相場

リースバックについて考える男性

ハウスリースバックを利用するうえで「売却額・賃料・買い戻し額」はやはり気になるところではないでしょうか。

「システムに魅力を感じるが、損はしたくない」
任意売却し同等の条件の賃貸住宅に引っ越した方が得なのであれば、そもそもリースバックを利用する意味がありませんので、こう考えるのは至極当然だと思います。
当ページでは、リースバックを利用すると物件の売却額・売却後の賃料はどうなるのか、という点について解説いたします。

オーナーチェンジは売却額が低くなる傾向

不動産を仲介で売る場合の価格相場は以下に応じて異なります。

1.居住していない(空室状態)
2.現在居住中⇒成約後に引き渡し
3.第三者に賃貸中(オーナーチェンジ)
4.現在居住中で、売却後もそのまま居住する

上記の中でもっとも売却相場が高いのが、1の「空室状態」です。
こちらは、すぐに賃貸に出す・リフォームする等、購入者が自由に使用することができますので、売却額が高くなりやすくなっています。

続いて、2の「現在居住中だが成約後に引き渡す」も売却額の相場が高いです。
※1、2は自ら居住を目的にした個人が買い手になるケースが多いため、概ね相場通りの取引価格となります。

3の「賃貸中」の物件は、投資用物件を売却するケースが該当します。
所謂「オーナーチェンジ」と呼ばれるもので、買い手は購入直後から家賃収入が得られる一方で、現在住んでいるのが賃貸人のため内覧ができない・契約条件を引き継がねばならないというデメリットがあり、1・2に比べて売却額が安くなりやすいです。

4の「現在居住中で、売却後もそのまま居住する」は、まさにハウスリースバックを利用した際の売却方法に該当します。
売主によっては内覧することも可能ですが、契約後もそのまま住み続けるため、将来空室となった時の状態が分からず、評価が低くなりやすいです。

さらに、買い手は原則として賃貸経営を目的にした事業者や投資家であるため、空室や売却後に引き渡しを行う自己居住向け物件よりも条件がシビアになる傾向がみられます。
ハウスリースバックの売却相場を知りたい場合は、一般の不動産物件情報で売りに出ている物件ではなく、投資用(オーナーチェンジ)物件として売りに出ている不動産情報を参考にすると良いでしょう。

賃料の目安

ハウスリースバックを利用した際の賃料相場は、売却額から逆算することが可能です。
買い手は賃貸経営を目的にしていることがほとんどであるため、利回りを考慮した賃料設定を行います。

都心のマンションなど、時間の経過で価値の下がりにくい物件では買取額に対する年間賃料の割合が低くなり、郊外や一戸建てなど将来的な不動産価値の下落リスク及び長期空室リスクが高い場合は、買取額に対する年間賃料相場が高くなります。
具体的には買取額に対して年間賃料が6~10%ほどになるのが一般的で、例えば売却が2,000万円であった場合ですと、年間家賃は120~200万円・月額換算で10~17万円となる計算です。

買い戻し額の相場

「買い戻し」とは、文字通り一度手放した不動産を再度購入することをいいます。
買い戻し額の相場はその時点での評価額になりますので、ハウスリースバックによって持ち家を売却した時点よりも経年劣化により安くなるケースが多いですが、新オーナーが大規模修繕やリフォーム等で価値が上昇していれば、その分上乗せされます。

もちろん、元所有者という事情を考慮し良心的な金額提示をしてくれることもありますが、あくまでも一度手放した不動産ですので、特別価格での買い戻しまでは期待しない方が良いでしょう。

概算相場まとめ

ハウスリースバックは、利用する業者によって条件が大きく変わります。
業者が直接買い取りすることもあれば、不動産投資家を仲介して個人が買主&貸主になることもあるためです。
最終的には“交渉次第”ではありますが、概ね以下が業界全体の相場となっています。

売却額 普通に売るより安い。
投資用物件と同等の水準になることが多い。
賃料 買取額と年間賃料の関係性は6~10%が相場で立地や物件種別によって変動する。
買い戻し額 買い戻しする時点の評価で決まる。

実際にシミュレーションした上で、損か得かを判断するようにしてください。

注意点まとめ

不動産の売却額を表したグラフ

ハウスリースバックを利用した場合、任意売却よりも売却価格は下がります。
しかし、売却額こそ下がるものの引っ越し費用や新しい家の間取りに合った家具を買い直す費用や手間がかからない点は大きなメリットです。
そのため、希望額に届かない・交渉がまとまらない・買い手が現れない等で売却が遅れる場合ですと、ハウスリースバックの方が総コストを抑えられることもあります。
賃料については、普通借家契約ではなく定期借家契約になるため、契約後の賃料の値下げ交渉が難しいという点には注意が必要です。

買い戻しについては新オーナーとの交渉次第にはなりますが、通常の賃貸と比べ金額次第では買い戻しに応じてもらえる可能性があります。
ハウスリースバックは、単純な損得勘定だけではなく、引っ越しに伴う費用と手間の削減・将来的に買い戻しをできる可能性がある、という選択肢の多さも魅力です。
すぐに現金が必要なケース一時的に手放すが将来的にまた取得したいといったケースでメリットが多い資金調達方法と言えるでしょう。