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住宅ローン残っている場合

住宅ローンのイメージ

ハウスリースバックを利用して不動産を売却する場合には、まずは残っている住宅ローンやアパートローンを完済しなければなりません。
抵当権を抹消するには、対象金融機関に全額を返済し「抹消書類」を受け取らねばならないからです。
住宅ローンが残っている場合の対処方法や手続きの流れについて解説いたします。

不足分は別ローンでカバー

ローン残債が売却額を上回っている場合、貯蓄や別ローンからの借入金で不足分を賄うのが一般的です。
しかし、ハウスリースバックを活用する方の多くが、月々の支払を減らしたい、まとまった資金が必要といった事情を抱えており、新たな借入が難しいのが現実です。

そのため、親族に不足分を借りる、別の資産を売却する等で対応することが多くなっており、場合によっては不動産担保ローンやハウスモーゲージを活用した方がよいケースもあります。

抵当権とは

家を売る時は、車の名義変更と同じように、不動産登記上の所有者を新しい人に変える必要があります。
さらに、住宅ローンを組む際、金融機関は債務不履行があった場合に備えるため、必ず該当する不動産に「抵当権」という担保権を登記します。(抵当権設定登記)

抵当権とは、簡単にいうと「住宅ローンの支払いが滞ってしまった際に当該不動産を差し押さえ、現金化できる権利」のことで、金融機関側が貸したお金を回収するための保険として設定するものとお考えください。

抵当権がついたままでも売却することは可能ですが、いつ差し押さえられるかわからない不動産を買う人はまずいませんし、売れたとしても不動産の価値は著しく下がってしまいます。
なお、すでに不動産担保ローンを利用している場合は、所有する不動産に2つの抵当権が付いているということになりますので、両方を抹消する必要があります。

残債があるとメリットが少ない

残債が多いイメージ

ハウスリースバックの特徴は、不動産を一旦売却することで資金調達できる点です。
住宅ローンが残っている場合は買取額とローン残債が相殺する形になるので、残債額次第ではほとんどお金が手元に残りません。

ハウスリースバックを利用することはもちろん可能ですが、不足分を別途用意しなければならない点・毎月家賃が発生する点を鑑みると、利用するメリットが少ないです。
そのため、ハウスリースバックを利用するのであれば、残債よりも買取額が上回ることが望ましいでしょう。

通常の不動産担保ローンも検討しましょう

住宅ローン残債が大きい場合には、通常の不動産担保ローンも検討してみるのがおすすめです。
抵当権は複数つけることも可能なので、住宅ローンに対する抵当権が既にあったとしても、不動産担保ローンは利用することができるからです。

もちろん、その場合も一定の不動産担保価値は必要となりますが、返済計画をしっかり立てることができれば、利用できる可能性は十分にあります。
任意売却・不動産担保ローンの活用を視野にいれつつ、損をしない資金調達方法を選択してください。