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利用の条件査定審査基準

不動産を審査しているイメージ

リースバックを行うには、まず「利用が可能かどうか」を確認していく必要があります。
また、大切な不動産を売却するわけですから、どのような審査を経て契約に至るのかについても気になるところではないでしょうか。
リースバックの利用の条件及び査定の審査基準についてまとめたので、是非ご参考ください。

利用可能な不動産の条件

一部の業者では「不動産評価額1,000万円以上~」といったように一定の基準を設けていることがありますが、評価額が著しく低い又は評価が出来ないような特段の事情がない限りは、どのような不動産であっても利用できる可能性があります。(管理費・修繕積立金を滞納している集合住宅、建て替えが困難な物件などを指します。)
ただし、不動産評価額(売却額)に対して住宅ローンや不動産担保ローンの残債が上回り、売却時点で残債と売却額の差額を追加支払いできない場合は、ハウスリースバックを利用することができません。

売却査定と賃貸契約審査

売却に関しては、通常売却と同様に不動産担保評価を中心にした査定が行われます。
また、賃貸についても、一般的な借家契約と同様に利用者の収入・支払能力・信用情報などが審査されます。

不動産担保評価についてはよほどのことが無い限りは問題となりませんが、他の借入や債務不履行等が原因で賃貸契約の審査に落ちるケースは十分に考えられます。
なお、新たに新規で契約を結ぶ場合は保証会社の審査を求められることが多い賃貸契約ですが、ハウスリースバックは不動産を安く買取できる特性から、通常の賃貸契約の審査よりも緩やかとなっています。

審査に落ちるパターン

賃貸審査では、個人情報や収入など通常の入居審査(保証会社の審査)や、他社からの借入状況等の信用情報が審査されます。
前述した通りハウスリースバックであれば賃貸への審査は比較的柔軟ではありますが、審査に落ちるケースも珍しくありません。
ハウスリースバックにおける審査の傾向・審査に通るパターンと落ちるパターンをあらかじめ知っておきましょう。

審査に通る例
不動産の売却によってローンが完済でき、安定した収入がある
安定した収入が無いが、売却によってローンが完済でき、健康かつフルタイムで働くことができる
審査に落ちる例
売却してもローンが完済できず、家賃を払える見込みがない
安定した収入が無く、債務整理をする可能性がある

審査に通る条件としては、通常のローン審査と同様に

1.現在の借入総額
2.きちんと返済が可能か(家賃を払えるか)」
3.信用情報

という点が審査されます。
1から3全てが整っていれば問題なく審査に通りますが、いずれかが欠けていたとしても別途保証人を立てる等でカバーできることもあります。

なお、ハウスリースバックの審査では、信用情報の履歴や勤続年数、雇用形態の内容よりも、家賃を払えるか否かが特に重視されます。
現時点での状況が悪くても、家賃を払っていける見通しがある若しくは資金計画が立てられる等であれば審査に通る可能性が十分にありますので是非お気軽に相談してみてください。

買い手側のリスクから考えることも重要

買い手と売り手で握手しているところ

ハウスリースバックは通常の不動産取引相場よりも低いため、万が一賃料を払えなくなったとしても直ぐに売れば利益が出る可能性がありますし、新たに借り手を探して賃貸物件として運営すればマイナスも最小限に抑えることができます。
ハウスリースバックによって不動産を購入した人(買い手側)が最も恐れるのは、家賃滞納しつつ退居にも応じてもらえないという状況です。

保証人を用意する、きちんとした計画を立てる等で、まずはオーナー側の安心・信頼を得ることが審査に通る上では最も重要であると言えるでしょう。