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債務整理としての利用

家が競売にかけられているイメージ

ほとんどの不動産には「抵当権」が設定されているため、月々の支払が滞った場合には、当該不動産がオークション(競売)にかけられてしまいます。
そこで、競売回避や交渉を有利に進めるための手段としてハウスリースバックが活用されることがあります。
当ページでは債務整理手続の概要や仕組みについて解説いたします。

任意売却とリースバックの違い

前述した通り、借金の返済遅延が長期間続くと、最終的には裁判所の決定に基づいて自宅が不動産競売(オークション)に出されてしまいます。
競売による不動産購入は、入居者が退去に応じない・建物の損傷が激しいといったようにトラブルが多いため、不動産競売の落札相場は通常の不動産取引価格よりも安くなるのが一般的です。

任意売却とは、競売ではなく自身が不動産会社を通して第三者に売却する方法で、売買代金次第では残った住宅ローンを一括で返済することができます。
ハウスリースバックとの大きな違いとしては、そのまま住み続けることはできない(買い戻すこともできない)、売却までのスピード、売却額が挙げられます。

スピードと売却額

ハウスリースバックには、直接第三者に販売する方法と、不動産会社がそのまま買い取る方法の二つがあります。
前者の場合は任意売却と変わりませんが、後者の場合は買主があらかじめ決まっていますので、募集に要する時間を省略することができます。

したがって、スピード面ではハウスリースバックに軍配が上がり、スピーディーにまとまった資金を得られる可能性があります。
しかし、買主が決まっているということは競争原理が働かないため、不動産会社側の言い値になってしまう可能性があり、売却額は任意売却の方が高くなりやすいというデメリットがあります。
そのため、スピードで選ぶならハウスリースバック金額重視なら任意売却を選択するとよいでしょう。

任意整理とは

任意整理とは、利息の発生を止める・長期分割へ切り替える等の交渉を債権者と行うことで、借金の支払い負担を少なくする債務整理方法で、主に住宅ローンよりも消費者金融やクレジットカードでの借金で活用されています。
債権者側には損でしかない話にも聞こえますが、貸し倒れ等によって大きな損失になるよりはマシ…と、任意整理に応じてもらえることが多いです。

なお、既に別途不動産担保ローンを利用している等で相当な債務超過が発生している場合だと、返済の見込みがないと判断され、抵当権を実行されてしまう可能性があります。

任意整理とハウスリースバック

住宅ローンがまだ多く残っており、当該不動産を売却してもなお債務が残る場合、最終的には自己破産を選択するしかありません。
ただし、少しでも債務を返済できる見込みがあるのであれば、任意売却またはハウスリースバックを検討する余地があります。
完済は無理でも債務の大部分を減らすことができるのであれば、金融機関が任意整理に応じてくれる可能性もあるためです。
なお、それにはやはり交渉を上手く進める必要がありますので、債務整理を得意とする弁護士・司法書士ともよくすり合わせた上で実行する必要があります。

個人再生の活用

家を作っているイメージ

住宅ローンが残っている状況で債務整理をする場合、住宅ローンの債務を対象から外す特例があります。
これを「個人再生」といい、他の借金の減額や返済計画の見直しを裁判所に求める手続きで、生活の基盤となる家屋を残しつつ、債務を返済していくことが可能です。

ただし、個人再生の特例に該当するのは住宅ローンのみであり不動産担保ローンは特例の対象外である点には注意が必要です。
自己破産を回避するには、任意売却やハウスリースバックを上手く活用して債務を少しでも返済し、金融機関との和解で無理なく返済していくことが望ましいでしょう。