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退去不要で現金化できるハウスリースバック

青空の下に並ぶ家の模型

ハウスリースバックは、退居不要で現金化できる不動産売却&賃貸サービスです。
不動産担保ローンのように所有権を持ったまま借入をするのではなく、一度家を売却してから賃貸契約を結び直すことで、同じ家に賃貸として住みながら家を売った代金を受け取れるのが特徴で、リバースモーゲージの審査に落ちた高齢者から人気を集めています。

ここ数年で需要が大幅に高まっている「ハウスリースバック」の仕組みや特徴メリット・デメリットについて、どこよりも分かりやすくまとめました。
主要な大手取扱業者の一覧表も用意しているので、リバースモーゲージの審査に落ちた方や、住宅ローンの支払いが困難で不動産担保ローンでは対処できない方など、ハウスリースバックに興味を持った方は是非ご参考ください。

ハウスリースバックの仕組み

ハウスリースバックは「セール・リースバック」とも呼ばれています。
文字通り「家を売り(セース)賃貸借契約(リース)を結ぶ」という意味になり、通常の売却と違って買主に不動産を明け渡す必要がありません。
家の売買契約と同時に賃貸借契約を結びますので、所有権を失いつつも、そのまま賃貸物件として住み続けることができるという流れです。

ハウスリースバック概要図

1.家を売却し、売却額を受け取ります。
2.買主と定期借家契約を結びます。
3.定期借家契約満了時に退去・更新・買い戻しを選択します。

ハウスリースバックは不動産の所有権を失うわけですから、可能であればあれば住宅ローンを支払い続け自己名義の状態を維持した方がお得のようにも感じます。
しかしながら、以下のような事情がある場合、不動産担保ローンやリバースモーゲージよりもハウスリースバックが選択されています。

こんなときにオススメ

年齢要件でリバースモーゲージが利用できない
遺産分割を生前のうちに「金銭」で行ってしまいたい
住宅ローンの支払いが困難で返済遅延の恐れがある
何かしらの事情でまとまった資金が必要

もちろん、上記のようなケースであっても、リバースモーゲージや不動産担保ローンなどの他の資金調達法で対処できる場合があります。
必ずしもハウスリースバックがお得であるとは限りませんので、他の資金調達法とも比較した上でハウスリースバックを利用するか検討しましょう。

現金化までのスピード

ハウスリースバックの一般的な現金化までのスピードは1~2ヶ月です。
スピード対応を強みにしている業者や商品もありますが、売却額・賃料の総額で数百万円単位の違いが発生することも珍しくありません。(※例えば、ハウスドゥのクイックリースバックでは最短5日でスピード入金できるサービスを提供していますが、登記情報を元にした査定になるので売却額が低くなる可能性があります。)

スピード重視のハウスリースバックを活用するという選択肢はあくまでも最終手段と考え、できる範囲で時間をかけてじっくり検討するべきです。
なお、大半のケースで業者側がそのまま買主になるので、売却額や賃料の条件交渉で折り合いが付けば、契約・現金化まではスピーディー(1~2週間)に進みます。
多くのケースで問い合わせから現金化まで2か月以内に収まっているので、計画に沿った確実な資金調達が可能な上に、仲介売却に比べてスピード面では優れていると言えます。

ハウスリースバックは商標?

業界初のハウスリースバックは、2013年にハウスドゥ』がスタートさせた「ハウスDoリースバック」「ハウスリースバック」と言われています。
翌年には商標登録申請も行っており、2015年7月17日に登録が完了しています。

つまり、ハウスリースバックはハウスドゥの商標になっており、他の不動産会社では使用できません。
ハウスドゥ以外の業者では「不動産リースバック」や「リースバック」などと表記されることが多いのですが、サービス内容はほぼ同様です。

例えば「宅急便」はクロネコヤマトの商標ですが、常用語として定着しているのと同じように、ハウスリースバックも不動産リースバック全般のことを指す言葉として認識されています。

メリット・デメリット

メリットとデメリットを考える女性

ハウスリースバックのデメリットをまとめますと、以下の通りとなります。

メリット
住んでいる家にそのまま住み続けられるので引っ越し費用と手間が不要
将来買い戻しできる(特約の期間内に限る)
資産を失うことで利用できる制度が増える(生活保護など)
住宅ローン、固定資産税、建物に対する火災保険の支払いがなくなる
賃貸契約の審査に通りやすい
デメリット
所有者ではなくなってしまう
通常の仲介や買取に比べて売却額が安くなりやすい
賃料が高く設定されやすい
定期借家契約になる
買い戻し額が相場より高くなりやすい

ハウスリースバックは状況に応じて幅広いメリットがありますが、売却額・賃料・買い戻し額などの金額で見ると利用者に不利な条件が多いです。
そのため、売却をせずに資金調達できる手段がある場合、ハウスリースバックではなく家を保有し続けた方が将来的なメリットが大きいといえます。

また、引っ越しする時間と手間が負担でなければ、普通に家を売って違う家に引っ越しをした方が手元にお金が残ります。
しかし、住み慣れた家に住み続けたい要望を持っている高齢者や、子供の転校を考えて引っ越ししたくない方、通常の賃貸入居審査に不安がある方などの事情を抱えている方から高い需要があります。

主なハウスリースバック業者一覧

ハウスリースバックを扱っている主な業者は以下の通りです。

業者名 対象物件 賃貸更新保証 仲介対応 対応エリア 特徴
ハウスドゥのロゴ 戸建て
マンション
事業用地

プランによる
原則なし 全国 契約実績1,500件以上
2013年にサービス開始
東証一部上場企業運営
インテリックスのロゴ 全ての土地・建物 なし 全国 本業はマンションのリノベーション
東証一部上場企業運営
セゾンファンデックスのロゴ 戸建て
マンション
事業用地
×
個別相談
なし 全国 クレディセゾン100%子会社
家財保険無料
セコムホームセキュリティが無料
ムゲンエステートのロゴ 戸建て
マンション
事業用地
なし 主に1都3県 マンションの買取・再販・賃貸に強い
東証一部上場企業運営
SBIエステートサービスのロゴ 戸建て
マンション
×
建物の状況で判断
なし 主に1都3県
政令指定都市
敷金・礼金・更新料ゼロ
引っ越しお祝い金制度有

気になる売却額や賃料は実際に問い合わせをして査定を受けてみないと分かりませんが、業者によって付帯サービスや得意分野が異なります。
対応している不動産・特典・対応エリア・運営会社の信頼性や実績等をしっかり確認した上で、自身に最もマッチするサービスを見つけてください。

その他気になるポイントを徹底解説!

チェックを指す棒

その他、ハウスリースバックの気になるポイントや注意点、理解しておくべく事項を幅広く解説した記事を以下の通りまとめましたので、是非チェックしてみてください。

売却額・賃料・買い戻し額の相場

ハウスリースバックを利用する上でもっとも気になるのが売却額・賃料・買い戻し額などの「実際に動くお金の相場」ではないでしょうか。
ハウスリースバックは仲介や買取業者へ普通に売るよりも売却額が安くなりやすく、賃料と買い戻し額も高めに設定されやすいです。

相場より割高になる理由や、売却額に対して年間賃料相場は6~10%程度になる具体的な目安を幅広く紹介しています。
「ハウスリースバックだからしょうがない」と諦めるのではなく、複数社の査定を比較したり条件交渉を行うなど、相場を理解した上で少しでも良い条件にできるように努めることも大切です。

リバースモーゲージとの違い

ハウスリースバックとリバースモーゲージは、自分の家に住み続けながら高齢者が老後の資金調達で利用する共通点がありますが、不動産担保ローンの一種になるリバースモーゲージと家を売却するハウスリースバックとは根本的に仕組みが異なります。

リバースモーゲージを利用できる場合は、ハウスリースバックを活用する価値が低くなりますが、一部でハウスリースバックならではのメリットや強みもあるので、双方を比較検討した上で利用するサービスを選定しましょう。
リバースモゲージ・ハウスリースバック・一般的な不動産担保ローンの違いを、どこよりもわかりやすく解説いたします。

ハウスリースバックの注意点

ハウスリースバックをご利用の際は
売却額や賃料の条件が悪くなりやすい」 「ハウスリースバックを扱っている不動産会社が少ない」 「原則定期借家契約になる
という点に注意しなければなりません。
この中でも定期借家契約の落とし穴や普通賃貸契約との違いを理解しておかないと、最初の更新時に退居を迫られるなどのトラブルに発展するので注意しましょう。

できる範囲で複数社から話を聞き比べたり、売却額や賃料だけではなく更新特約の有無をしっかり確認しておいたりすることで、ハウスリースバックのデメリットとリスクを軽減させることができます。

利用の条件と審査基準

ハウスリースバックは家を売却し、引き続き賃貸するというサービスです。
そのため、通常通りに売却が可能なこと・賃貸借契約を結べることが最低条件になります。
「家を売れないケース」としては住宅ローンや不動産担保ローンなど抵当権を解除するための支払い額が売却額を上回っている状況が考えられます。

また、賃貸借契約を結ぶ場合は通常の入居と同様に入居審査が行われますが、ハウスリースバックの方が審査は緩いため、幅広い方が利用できます。
借金が大きい人や入居審査に不安要素がある方はリンク先のページをご覧ください。

住宅ローンがあっても使える?

住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消する事情から売却額や自己資金で住宅ローンを完済しなければハウスリースバックおよび不動産売却が利用できません。
ただし、住宅ローン残債と買取額が同等もしくは不足分を自己資金等で工面すれば、特段対策をしなくてもハウスリースバックが使えます。

将来的な競売回避など、一部で資金調達できなくても利用できるケースがあるので、住宅ローンがまだ多く残っているため利用できるか不安…という方は、以下のページを是非チェックしてみてください。

債務整理としてのハウスリースバック

このままだと自己破産・競売に発展しそう…
そんなとき、ハウスリースバックが活用できるかもしれません。

具体的には売却しつつ住み続けたい・不動産担保ローンの借金を清算するため、といったパターンが考えられますが、いずれも状況に応じて利用すべきか否かが変わります。
ハウスリースバックだけではなく、個人再生やフリーキャッシングのみに限定した任意整理も併せて検討することが大切です。

ハウスリースバックで資産運用

売却代金として受け取った資金を投資やビジネスのショートカバーに充当したり、住宅ローンの支払いよりも家賃の方が生活コストを安くしたりすることで、ハウスリースバックを資産運用方法として活用することも可能です。
資金調達コストは割高になりますが、不動産担保ローンを使えないなど、他の方法で資金調達できない場合に有効活用することができます。

このほか、投資家としてハウスリースバック物件を取得して賃貸経営する方法もありますが、不動産競売と同等に賃料の長期滞納リスクが大きいので初心者にはおすすめできません。

住み替えのつなぎに

新たに不動産を購入する場合等のケースでは、まだ新不動産の所有権を取得しておりませんので、不動産担保ローンを活用することができません。
そこで、住み替えまでのつなぎとしてハウスリースバックを利用するという方法があります。

ハウスリースバックは任意売却よりも売却額が低くなりやすいですが、期限を定めずに時間をかけてゆっくり新居を探すことができるメリットがあります。
その他、フリーキャッシング等の借入が弊害となり新しく住宅ローンを組めない場合、ハウスリースバックで清算することで審査を有利にすることも可能です。
ハウスリースバックの活用で困難な状況を打開できる可能性がありますので、是非一度検討してみてはいかがでしょうか。

注目されるのには理由がある

ハウスリースバックを勧める営業マン

ハウスリースバックのシステムは非常に魅力的ですが、売却額・賃料・定期借家契約の条件が悪くガッカリしてしまった方も多いのではないでしょうか。
しかし、ここ数年で急成長を遂げている点を鑑みると、デメリットを考慮しても利用する価値が高いと判断している人が多いのも事実であると考えます。
まずは不動産担保ローンや通常の売却など他の方法とも比較しながら、自分の状況で利用するメリットがあるのか考えてみることが重要です。