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保証人や団信保険必要?

不動産担保ローン契約のイメージ

不動産担保ローンを利用する上で、保証人や団体信用生命保険の加入を求められることはあるのでしょうか。
こちらの記事では、不動産担保ローンにおける“保証人と団信保険の必要性”について深く掘り下げて解説してきたいと思います。

そもそも「保証人」とは?

保証人とは、債務者が万が一債務不履行に陥った際、債務者に代わって借金を返済する責任を負う人のことを言います。
民法では以下の3種類の保証人の方式が定められています。

保証人 債務者が返済不可能になった場合にのみ弁済義務を背負う保証人
連帯保証人 債務者と同じ立場で責任を負う保証人
連帯債務者 債権者と保証契約を結ぶのではなく、他の債務者と連帯して金銭消費貸借契約を結ぶ形式

夫婦共同名義で家を購入するシーン等では「連帯債務者」として住宅ローンを協力して返済していく形を執ることが多いです。
一方で、不動産担保ローンでは支払能力が高い保証人がいるとより債務不履行リスクが下がりますので、金融機関側が保証人又は連帯保証人を求めることがほとんどです。

なお、弁済することを前提にしているからといっても、保証人が誰でもいいというわけではありません。
支払能力を有していないと保証人としての受け入れ拒否されるのはもちろんですが、審査が不利に働き、借入条件が悪くなってしまう可能性もあります。

保証人が必要となるケース

不動産担保ローンに於いて保証人又は連帯保証人が必須になる代表例として、以下のようなケースが挙げられます。

①法人名義での借入(社長が連帯保証人になる)
②家族名義の不動産である場合(担保不動産の所有者が連帯保証人)
③夫婦共同名義の不動産である場合(共同名義人が保証人)

一部の金融機関では保証人不要で対応しているケースもありますが、上記に当たる場合は原則として保証人は必須となります。
また、法人名義で借り入れを行う場合や、自身とは別名義人の不動産を担保として提供する場合にも原則として保証人が求められます。

プロパーローンとの違い

プロパーローンは保証会社を利用しない金融機関独自のローン商品です。
つまり、担保が無い状態での貸し出しになるため、万が一債務者が返済不能状態になると金融機関は大きな損失を被ることになります。

そのためプロパーローンの場合は保証人を求めるケースが多くなっています。
なお、もしも保証人が用意出来ない場合には「保証付き融資」がお奨めです。
保証付き融資は、保証料を払うことで保証会社に保証人になってもらう方式で、保証会社の審査に問題なければ保証人不要で契約を締結することが可能です。

ただし、保証付き融資でも審査状況によっては保証会社から保証人を立てるように求められる場合もあるので、無条件で不要になるわけではありません。

団体信用生命保険とは

家族の為の団体信用生命保険イメージ

団体信用生命保険とは、住宅ローンや不動産担保ローンの債務者が死亡又は重度の障害を負ってしまった際に、ローン残債分を保険金によって賄う生命保険です。
つまり、団信保険に入っておけば、遺された家族はローン残債の責任を負わなくても済む上に、そのままその家屋に住み続けることができるのです。

サービスの概要

死亡保障額はローン残高と常に連動していくのが特徴で、ローン提供する金融機関を通じて加入する必要があります。
なお、団体信用生命保険料の支払方法については以下の3パターンがあります。

①ローンの基本金利に団信保険料が含まれている
②オプションとして基準金利に団信保険料を上乗せする
③年に1回、その年の残債に応じた団信保険料を別途支払う

マイホーム購入の住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が必須になることが多く、変動金利は保険料込み、フラット35などの固定金利は保険料を別に払わないといけない条件が主流です。
不動産担保ローンの場合は、「ろうきん」など一部の金融機関では保険料が基本金利に含まれていますが、原則として加入を求められることはありません。

また、ノンバンクの不動産担保ローンは団信そのものの取り扱いがないこともありますので、加入したい場合には事前にサービス内容を確認するようにしましょう。

オプションで加入するべき?

住宅ローンで団体信用生命保険の加入が必須になるのは、配偶者や子供などの家族が住む家を失わないようにするためです。
不動産担保ローンも住宅ローンと同様に、家族が担保に入れた家に住み続ける必要性や、総資産の状況等を考慮した上で加入の判断をするのが望ましいと考えます。

総資産を考慮すべき理由は「相続トラブルを防ぐため」です。
契約者ならびに不動産の所有者が死亡した場合、相続人になる遺族はプラスの資産とマイナスの資産の双方を相続しないといけません。

つまり、住んでいる家を担保として提供している場合、相続人が「債務を引き継いで弁済を続ける」か、相続放棄によって「債務と不動産双方を無くす」のいずれかを選択しなければならなくなります。
団体信用生命保険に加入しておくことで、このようなトラブルを未然に防ぐことが可能です。

こんな人は加入すべき

まとめますと、不動産担保ローンに於ける団信加入の判断ポイントは以下の通りとなります。

加入すべきケース 加入しなくても良いケース
債務者が死亡した後も当該不動産に住み続けたい
他の生命保険に加入しておらず借金の完済が難しい
債務者が死亡後遺族は実家に帰るため不動産が不要
他の資産も相続放棄できる状況
他の生命保険や貯蓄で借金を完済できる

貯蓄や生命保険によって借金を返済できるケースでは、出費を抑えた方が遺産をより多く遺せる可能性があります。
なお、マイホーム購入の住宅ローンとは違い、不動産担保ローンでは保険加入率が低いです。

しかしながら、万が一死亡や事故によってローンの返済が滞りますと、家族が住む家を失ってしまう恐れがあります。
不動産担保ローンを組む際は、相続時の財産状況までを考慮するようにしましょう。