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返済不能に陥るとどうなる?

返済不能に陥ってしまったイメージ

不動産担保ローンで返済が滞ると、最悪の場合、担保として提供した不動産が差し押さえられてしまいます。
ただし、仮に差し押さえられたとしても即座に家から追い出されるわけではなく、1年半以上の猶予期間を得られる場合があります。
返済遅延から差し押さえが行われるまでのフローチャートをはじめ、返済が滞った際の法的効果やデメリット等についてご紹介します。

担保差し押さえまでの流れ・期間

返済が遅延(債務不履行)となると、金融機関は以下の流れで債権回収手続を行います。

債権回収手続のフローチャート

※期間はおよその目安になり、数か月単位で前後する場合があります。
※不明な記載用語は以下の表をご参考ください。

ご覧の通り、不動産競売によって債権を回収する場合、債権者が競売にかけることを決めてから競売開札者へ所有権移転されるまで1年ほどの時間がかかります。
つまり、この間に弁済を行えば競売を回避することが可能であり、競売はあくまでも最終手段であることが分かります。

法的立場の変化

債務者の法的立場は、遅滞状況によって変化していきます。
具体的には、以下のタイミングがターニングポイントとなります。

支払いの遅延が発生

信用情報に短期の支払い遅延履歴が登録されますが、この時点で早期返済すれば大きな問題はありません。
この時点で支払予定の確認が入ることがあります(電話等による催促)が、遅延した時点で自分から連絡を入れておくと信用情報機関への連絡を止めてもらえる可能性が高いです。
また、電話や郵送による催促を回避できるというメリットもあります。

3か月以上の長期遅延

「数週間程度であれば信用情報機関への通知を回避できることがある」という点については前述した通りですが、3か月以上支払いが滞ると通知を免れることはまず不可能です。
所謂“ブラックリスト入り”となり、新たな借り入れは残念ながらしばらくできません。

特に3か月以上の遅延は重度の事故だと判断され、新規借入審査やクレジットカードの新規発行審査に一切通らなくなってしまう可能性が高いです。
場合によっては債務整理(任意整理など)を検討する必要があります。

期限の利益喪失の通知

「期限の利益」とは、弁済までの期間のことをいいます。
例えば、1か月後にお金を返すという契約であった場合、お金を借りた側には「1か月間の期限」を利益として持っています。
高額なローン契約の場合数年乃至は数十年単位での返済になりますから、期限の利益が喪失すると、当該期間分のお金を一括で返さねばならなくなるのです。

そのため期限の利益喪失の通知が行われると分割返済の受け入れが拒否され、一括弁済しか解決する手段がなくなります。
不動産担保ローンは数千万円単位での借り入れであることも多いため、この段階になると自力での解決がほぼ困難です。

競売開始

競売開始が開始すると任意弁済が出来なくなり、当該不動産を所有し続けることはもうできません。(落札者が元の所有者と再度売買契約を締結すれば理論上は可能ですが、現実的ではないでしょう。)
なお、競売開始の1日前までは債権者の手続によって競売の取り下げができます。
一括返済する等の特段の事情が無い限り、まず取り下げには応じて貰えませんが、競売を回避したいのであればこの段階が最終期限となります。

競売落札後はどうなる?

競売落札後は不動産の名義が変わるので、立ち退きに応じないと不法に住居を占有していることになります。
場合によっては法的な処罰を受ける恐れがありますので、速やかに明け渡すことを強くお奨め致します。

一昔前は反社会勢力や裏社会と強い繋がりを持つ不動産競売業者が多数いましたが、現在は脅迫や圧力などを行う競売業者はほぼ絶滅し、良心的な対応をする業者がほとんどです。
もしも新住居が決まっていないのであれば、競売落札業者との間で新たに賃貸契約を結び、賃料を払うことで現在の家に住み続けるというケースも多くなっています。
また、最近では“家を売却し、そのまま住む”という手法(リースバック)も多く執られており、選択肢はローンだけではありません。

任意整理は効果が薄い

競売回避策を考える

返済不能状態に陥ってしまった場合でも、以下の策を講じることで競売を回避することが可能です。

他資産の売却や親族による支援で返済費用を工面する
不動産担保ローン以外の借金を任意整理し返済費用を捻出する

つまり、不動産を失わずに解決するには、残念ながら「借金を返済する」しかありません。
分割返済ができなくなると状況はより一層厳しくなってしまいますので、期限の利益喪失の通知前に行動することをお奨めいたします。
ただし、不動産担保ローンは以下の理由から債務整理が難しいという特徴があります。

債務整理の種類

まず、債務整理の4つの種類をご覧ください。

任意整理 債権者との示談交渉によって、将来の利息停止・長期分割など無理のない返済計画に組み替えてもらう。
調停 裁判所で調停委員立ち会いのもとで任意整理と同様の交渉を行う。
個人再生 借金の大幅な減額をしてもらう債務整理。住宅ローンの支払いを優先的に残すことができる。
自己破産 保有している財産を全て手放して債務をゼロにする。

不動産担保ローンで返済不能に陥った場合、競売を待たずに自己破産によって早期解決することも可能です。
ただし、自己破産は自身の全ての財産を失う債務整理なので、当然ながら家も失ってしまうというデメリットがあります。
(※住宅ローンでは“個人再生の住宅ローン特則”を利用することで、家を残したまま債務整理をできる制度がありますが、残念ながら不動産担保ローンは住宅ローン特則の対象外です。)

なお、担保なしのフリーキャッシングでは自己破産されてしまうと債権者側も大きな損失が発生するため任意整理の交渉がしやすいのですが、不動産担保ローンの場合ですと債権者は不動産を売却すれば債権回収が図れるため、任意整理が難航することが多いです。
任意整理等で将来の利息を停止してまで回収するよりも、競売にかけてしまった方が債権者にはメリットが大きいのです。
不動産を失わずに解決するには、不動産担保ローン以外の借金を上手く整理した上で支払い負担を調整し、不動産担保ローンの支払いを最優先していくしかないでしょう。

不動産用語
債務者・債権者 お金を借りている人を債務者・お金を貸している人を債権者といいます。
督促状 任意で行う支払請求のことです。
催告書 裁判所を通した催促のことをいいます。内容は督促状とほぼ同じですが、異議申し立てをしないと確定判決と同様の効果が発生します。
期限の利益喪失通知 3~6か月以上遅延すると発行されることが多いです。この通知が届くと一括返済しかできなくなります。
代位弁済 保証会社を利用してる場合、保証会社が金融機関に借金を弁済します。これを代位弁済といい、今後は保証会社からの請求を受けることになります。
差し押さえ通知 債権者が不動産を差し押さえたことの通知です。この時点で不動産登記簿にも差し押さえが登記され、第三者が無断で処分できなくなります
競売 差し押さえられた不動産を法的に第三者へ販売する手続です。裁判所の決定をもって行われます。
執行官による現況調査 競売をするために担当者が下見と住民へ聞き込みを行います。法的に強制力があるので拒否できません。
所有権移転登記 担保不動産の名義変更のことをいいます。